Ante una gran oferta inmobiliaria en la zona, todos queremos invertir en la compra de alguna propiedad inmobiliaria, ya sea como proyecto, (comprar en planos) o una propiedad ya construida.
De una forma u otra, es de suma importancia dedicar mucho tiempo a ciertos trámites previos a la firma de la promesa de compra o la propia compra.
A veces nos dejamos llevar por un render, un buen precio o la fiebre de construcción, viendo que otras personas cercanas están invirtiendo, y decidimos sin un análisis, en algo tan importante y que nos vincula por un tiempo a unos gastos.
En las inversiones inmobiliarias hay que tratar de alejar la parte sentimental o impulsiva en las compras. Suele ser mala consejera y nos puede dar muchos dolores de cabeza y posibles pérdidas dinerarias.
En este Post trataremos de explicar lo que un inversor debería solicitar antes de poder tomar una decisión. Si sentimos que la información solicitada no se entrega o hay mucha demora, es mejor esperar o desviar la inversión a otro proyecto que si la suministre sin problemas.
La compra de proyectos inmobiliarios sobre planos.
Este tipo de proyectos comienza con su lanzamiento, apoyado en renders, fotos, diseños increíbles, listado de precios, ubicación, y todos los servicios que ofrece. Esta información se entrega en un expediente a los agentes inmobiliarios de la zona para su promoción y captación de clientes.
Muchos promotores se apoyan de Inmobiliarias reconocidas para que sean su representante en la venta, y junto a la promotora, empujen la venta del proyecto, con charlas, conferencias y todo tipo de medios para que el contenido del proyecto llegue a todos los agentes interesados, y por ende al cliente potencial. Estas inmobiliarias reconocidas suelen realizar algún tipo de filtro para evitar proyectos que les pueda dar mal nombre o traer inconvenientes con sus compradores.
Suele suceder que muchos de los agentes que promocionan el proyecto, también tienen otros en cartera, y realmente sólo conocen lo que el promotor ofrece, poco o nada de la parte legal o técnica del proyecto, y pocas referencias de la promotora/constructora.
A veces, ciertos inversores si suelen piden estos datos para validar que realmente el proyecto cuenta con las garantías para llevarse a cabo. Pero a mi entender, debería ser una información más a agregar en el expediente de promoción del proyecto, cosa que no sucede y es un indicador de poca transparencia.
Los datos que entendemos deberían ser entregados por la promotora/constructora, o bien, reclamados por el inversor son:
- Estado del título sobre el que se va a realizar el proyecto. ¿A nombre de quién está? Puede que esté en proceso de cambio de titularidad, con lo que se debe mostrar el contrato de compraventa y el soporte de haberse depositado en la Jurisdicción inmobiliaria local. Informando al inversor una vez se haya completado la transferencia.
Puede suceder que el título ya esté a nombre de la promotora/constructora, lo que debe mostrarse con copia del título.
Podría suceder que estemos reservando una propiedad en un proyecto que aún no es el titular del terreno.
Se debe solicitar estado jurídico del título, para saber si está atado a hipotecas o privilegios.
- Puede existir un título del terreno, que esté a nombre de la promotora/constructora. Una vez finalizado el proyecto, la promotora/constructora ya habrá segregado el título principal del terreno en múltiples títulos según las propiedades construidas, sean vertical u horizontal, pero que seguirán apareciendo a nombre de la promotora/constructora. Este título le será entregado al comprador con el último pago, y es cuando el comprador inicia la transferencia a su nombre. En esta etapa es importante solicitar toda la documentación que debe acompañar al título y que es requerida por la DGII y Jurisdicción Inmobiliaria para su transferencia.
- El Inversor puede validar la información del título en las oficinas de la Jurisdicción Inmobiliaria. Con este proceso se asegura que el título es legal y válido.
- Solicitar información sobre la situación legal de la empresa que promociona, es decir, si la empresa está constituida, para ello obtener un certificado de Registro Mercantil, de esta forma podemos identificar
– Que la empresa existe, sea la Promotora o Constructora.
– Sus representantes legales y socios / accionistas. Las personas válidas para firmar acuerdos.
– Cuál es el capital de la empresa para saber si se podrá responsabilizar en caso de incumplimiento del proyecto o de la venta.
– El número de la cuenta bancaría donde realizar los pagos, importante que sea a la misma sociedad que es responsable del proyecto. Nunca entregar los pagos al bróker / agente inmobiliario, ya que sólo es intermediario, ni se firma contrato con ellos, sólo con el titular del inmueble.
– Si no tiene causas pendientes, o problemas con la DGII u otras instituciones del estado. Sobre todo, el impuesto a la propiedad inmobiliaria.
- Conocer el portafolio de otras promociones realizadas por la constructora/promotora. Podemos acercarnos a esos proyectos y ver la calidad de las terminaciones, hablar con propietarios sobre el proceso de compra y entrega, etc. etc. Todo ello nos adelantará cuál será nuestro futuro con la inversión.
- Si ya hemos depurado la promotora/constructora y realmente nos sentimos confiados a trabajar con ellos, podemos seguir el proceso de inversión.
- El paso que le seguirá será la firma de la opción de compra o precontrato de compra. A este documento no se le da mucha importancia, pero es el documento con que se inicia nuestra compra y al que se vincula el definitivo. Este documento debería ser la base sobre el que se construya el definitivo.
El problema en este acuerdo inicial es su imposición por parte de la promotora/constructora y que no suelen dar opción a cambios. Suelen ser muy abiertos y dejan muchas lagunas, casi siempre en detrimento al comprador, por mencionar fechas de entrega, sin penalización, garantía de vicios ocultos a 1 año cuando la ley establece 5 años, entrega de monto a la firma y otros en plazos fijados, con penalización si no se depositan a tiempo, poder hacer cambios en la fachada o elegir materiales que consideren apropiados y cambios en la estructura arquitectónica, etc. ,etc. , pero siempre aspectos que dan una falta de garantías al comprador, y que si usted solicita cambios en el documento, simplemente no le venderán.
- Otro aspecto que debemos revisar en la opción de compra son los datos de la propiedad, metraje, interior, exterior, plazas de parking, todo lo que se puede agregar será importante para que no haya problemas en la entrega de la unidad, pudiendo ser diferente con el contrato final, que estaría más adaptado a la realidad de la vivienda terminada, pero no los aspectos más importantes de la vivienda.
- Nosotros compramos por un render que es una foto de la vivienda a entregar. Este punto suele crear muchos problemas y frustraciones, pues en la mayoría de las ocasiones es parecido, pero no al 100%. Por ello, anexar el render a la opción de compra y buscar el cumplimiento íntegro del proyecto o al menos cercano al diseño vendido. Se puede matizar aspectos claves que aparecen en el render para comprometer a la promotora/constructora.
- Memoria de calidades. Vital solicitarla para conocer lo que se ha comprado al detalle, y también anexarlo como parte del preacuerdo de compra. Pocos lo piden y es un fallo enorme al verse luego el uso de otros materiales de inferior calidad.
- Cláusula de ajuste de precios de venta por subida de materiales de construcción o decisión de la promotora/constructora. Cada vez más frecuente encontrar este tipo de cláusula en los contratos, dando opción a la promotora/constructora a subir los precios de venta según convenga.
Si el país o la zona está expuesta a una inflación más allá de lo normal, es bastante posible que afecte al precio de venta inicial, al transcurrir un tiempo entre la firma del acuerdo y la entrada de la propiedad. A más largo sea el plazo, más expuesto se está a estos incrementos.
Por eso, en estas zonas expuestas a cambios, los márgenes de ganancia suelen ser muy elevados, para poder contrarrestar estas alzas. Hay casos de subidas de más del 40% sobre precios de venta iniciales, lo que provoca al inversor un nuevo estrés al tener que decidir si mantener la compra con el nuevo precio o sin embargo, romper el contrato y que la empresa le devuelva el dinero, que a veces incluso, tienen cierta penalización en dicha devolución.
Sobre dicha cláusula, de aplicarse, hay que exigir que esté indexada a un indicador objetivo que realmente muestre el incremento de los precios de los materiales. También hay que decir que, si el precio de los materiales baja, igualmente debería realizarse una corrección sobre el precio, pero este punto es más que imposible que lo incluya la promotora/constructora.
Lo importante es saber a qué índice se une esta posible revisión. Aquí les dejo el link de la oficina de estadísticas de RD que muestra la evolución de los gastos directos en la construcción. Su nombre es índice de Costos Directos de la Construcción de Viviendas (ICDV)
- El precontrato o contrato final debería recoger cualquier otro servicio o derecho de la propiedad comprada, es decir, podría tener derecho a usar unas instalaciones, una playa, un campo de Golf, etc. etc. El problema puede venir por el acuerdo que la promotora/constructora haya firmado, por ello, debemos pedir copia de estos acuerdos y conocer su extensión, pues podría tener fechas de vencimiento u otras cláusulas que hagan que este derecho o servicio de la propiedad se pierda en el tiempo.
- Otro punto para revisar en los contratos es la opción de vender el derecho de compras a otra persona. Hay algunas promotoras/constructoras que no permiten que se pueda vender el contrato de derecho de compra hasta que se haya finalizado y entregado la unidad, incluso, no se podrá vender hasta transferir el título a nombre del propietario, futuro vendedor.
- La vivienda que usted ha comprado puede ser un apartamento o una casa, dentro de un edificio o residencial. En ambos casos regirá un condominio, y este condominio se rige por un reglamento. En los nuevos proyectos, la promotora/constructora es quién redacta el mismo, pudiendo ser contraproducente para el residencial, por tener cláusulas que la promotora/constructora haya incluido para tener un control del residencial, ingresos, y poder. Es imposible que en el momento de la compra esté redactado el reglamento, sería luego de que se constituya el residencial, prácticamente al momento de la entrega de la vivienda.
Lo que se sugiere en este punto es lo ya indicado, ver el comportamiento de la promotora/constructora en otros desarrollos y su proceder con este tema. También hay que matizar, que una vez se entregue el reglamento, se puede modificar con los votos que indica la ley, siempre y cuando no haya cláusulas abusivas en su creación.
Les dejo el link de un artículo interesante sobre este del condominio.
https://www.construmedia.com.do/2022/11/23/el-condominio-en-la-practica/
Como siempre, este Post pretende abrir la mente a muchos inversores en la zona de Punta Cana – Bávaro. Sugiero apoyarse en profesionales legales del sector para que depuren bien sus inversiones y reduzca al máximo su riesgo.
Equipo
InCana360
Si hay algún tema que te interese, escríbenos y lo incluiremos en próximos posts.