Algunos de nuestros clientes siempre nos trasladan sus preguntas sobre inversiones o compras inmobiliarias con entregas a medio y largo plazo.
Consideramos que decidir sobre el plazo de tu inversión es igual o más importante que elegir el tipo de esta, ya que los activos guardan una relación muy particular con el tiempo.
Recordar que a las inversiones inmobiliarias no les afecta tanto la inflación, sobre todo en aquellas zonas dolarizadas, pero, sin embargo, si les afecta mucho la oferta y la demanda.
El horizonte de inversión sería como el tiempo que un inversor puede mantener su dinero invertido sin necesidad de disponer de él. En el caso de las inversiones inmobiliarias, el horizonte de tiempo va de la mano del riesgo de la inversión.
Si decidimos invertir en un proyecto que se espera ser entregado en 2 años, es cierto que compramos sobre plano, que pagamos cuotas mensuales y esperamos a la entrega, su valor de mercado sea superior al costo del mismo.
Si decidimos invertir en una propiedad que ya esté construida, se deberá contar con los fondos suficientes o conseguir una financiación para su adquisición.
Expondremos un análisis de los pros y contras de ambas inversiones, que siempre se deben valorar en función del mercado.
Inversiones a Largo Plazo.
Hay un sin número de promociones en las cuales la entrega de la vivienda suele ser a varios años del momento de la firma del contrato. Aquí sus pros
- No hay que realizar un pago total, ni acudir a un banco para hipotecarse, dando tiempo suficiente al inversor para ir ahorrando y cumpliendo las cuotas mensuales.
- Hasta la fecha de entrega no hay pagas de comunidad o gastos anexados a la propiedad.
- El precio de compra siempre es inferior a si ya está construido, y su valor de mercado a la entrega se espera sea mayor al de inversión.
- Hay constructores que permiten cambios menos en el plano, adecuando la propiedad más a nuestras necesidades.
Los aspectos negativos o sus contras a las inversiones a largo plazo son ;
- Cláusulas en el contrato de compra que permite al constructor o promotor subir el precio de venta si hay un incremento en el precio de los materiales. Este punto nos puede condicionar mucho, afectar a la inversión y los cálculos que se han previsto con ella. De haber este tipo de cláusula, la misma debe estar condicionada a un index real de los precios de mercado y objetivo, pero que también debería ser a la baja, es decir, si los precios bajan, el precio de venta debería revisarse, ya que no es justo que sólo sea en una dirección.
- Las compras a largo plazo se exponen a muchos eventos en el tiempo, quizás no le afecte al proyecto, pero puede suceder que un hecho que si le afecte a los compradores, provoque que muchos no puedan cumplir con los pagos mensuales y el constructor/promotor no disponga de músculo financiero para seguir el proyecto, quedando estancado.
- Problemas legales, medioambientales y de permisos. Cualquiera de esto pudiera parar la obra y alargar el tiempo de entrega, incluso por años. En este punto, saber con qué promotor/constructor estamos trabajando nos reduce este punto, por ello conocer su historial constructivo en la zona, y a la vez, hablar con propietarios que ya han comprado en el pasado nos evitará muchos dolores de cabeza. Recordar que, en este tipo de inversiones, con ataduras a muchos años, todo lo que invirtamos en conocer de ella, será menos problemas en el futuro.
- Se compra en función de un render, muchas veces no hay propiedades modelos, y con poca información sobre los materiales a usar y acabados. En la mayoría de las ocasiones el parecido con el render es medio.
- Muchas veces no entregan planos con medidas de las dependencias, no pudiendo saber bien las medidas para tener una idea de cómo sería la vida en la propiedad, y espacios para posibles muebles. Si no se sabe leer los planos, apoyarse de un profesional para tener una idea volumétrica.
- La mayoría de las veces, se da una fecha tentativa de entrega, la cual, si se ha investigado al promotor/constructor, se podrá saber su grado de fiabilidad, pues de no cumplirla, es complicado las demandas por ya tener un dinero invertido y puede haber cierta respuesta negativa.
- Donde vayamos a invertir, y nos entreguen en unos años, es posible que en este momento la zona tenga un valor y unas condiciones, pero hay que tratar de visualizar cómo estará la zona en dos años más, por si se pueden desarrollar otros negocios o proyectos que afecten negativamente a nuestra inversión.
Contra la inversión en plano, está la compra de propiedades terminada, bien a estrenar o bien de segunda mano.
Expondremos igualmente algunos puntos a favor y en contra a estas inversiones.
Puntos en contra.
- Exige disponer de una capital o capacidad de financiamiento en bancos locales. Muchas personas no disponen del capital para afrontar toda la inversión.
- Muchas veces no son propiedades en buen estado, que requieren inversión de reforma.
- Hay que considerar los gastos adicionales al pago de la vivienda, como abogados, impuestos, etc,etc.
Puntos a favor.
- Se puede hacer uso de la propiedad desde el momento de su pago.
- La propiedad puede empezar a generar ingresos si se destina a alquiler
- Ya la zona donde está ubicada ha sido investigada y limita las sorpresas de nuevos proyectos.
- El precio de la propiedad está mucho más cercano al real de mercado.
La tendencia puede ser la compra de propiedades sobre plano, pero en destinos donde el crecimiento ha sido importante, la subida de precios constante y por ende, el riesgo a que haya una burbuja inmobiliaria a punto de explotar, invita a invertir en proyectos a muy corto plazo, máximo un año, o en propiedades ya construidas.
Si el mercado se detiene, y las ventas no fluyen, puede suceder que la vivienda que esperar recibir cueste menos de lo que va a pagar al momento de su entrega.
Este sentir del mercado lo tiene el agente inmobiliario, al notar si las ventas se mantienen o por el contrario no y muchos propietarios comienzan a bajar los precios de venta.
En el sector inmobiliario hay un dicho. El precio de las propiedades lo fijan los compradores, y más si el mercado está saturado por la oferta.
Como siempre, y esperando que este Post haya sido de interés y educativo
Equipo
InCana360
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